Conoscere per scegliere: informazioni per aiutare a prendere posizione sulla Ghilana

Ghilana sì, Ghilana no. Nelle scorse settimane si è molto dibattuto sull’opportunità di edificare sul terreno della Ghilana. Come giudicare correttamente sulla situazione? L’informazione è una buona freccia al nostro arco per conoscere, giudicare e, quindi, prendere una posizione nel dibattito.

Nelle discussioni pubbliche spesso si mescolano più ambiti che è però necessario approfondire in maniera separata prima di giungere a una conclusione. Rispetto alla questione della Ghilana, si mischiano gli aspetti politico-amministrativi, a quelli urbanistici e ambientali. Tutti e tre hanno eguale dignità, ma descrivere la società complessa nella quale viviamo attraverso uno solo di questi, comporta rispondere solo a una parte del problema.

L’aspetto amministrativo. PSC, POC, RUE: gli strumenti di urbanizzazione della città dal 2009 a oggi

La questione Ghilana è innanzitutto un tema tecnico e spesso questo scoraggia dal volerlo approfondire, scontrandosi e confondendosi con gli innumerevoli acronimi protagonisti della legislazione urbanistica. POC, PUC, RUE, PUMS spaventerebbero chiunque, ma vi assicuriamo che andando oltre queste sigle si scoprono strumenti amministrativi molto interessanti. Facciamo chiarezza.

L’urbanizzazione del sito Ghilana faceva parte di un ambito di trasformazione residenziale, per un totale di circa 18 ettari, identificato nel Progetto Strutturale Comunale Associato del 2009 (PSC). Il PSC rappresentava uno strumento d’indirizzo (previsto dalla legge regionale 3/2000) col quale le amministrazioni potevano tracciare progettualità rilevanti per il territorio: assi di viabilità, aree di espansione a livello industriale, sviluppo residenziale. Questo strumento non aveva una valenza operativa e attuativa, che era invece sostenuta da ulteriori due strumenti: il Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE) e i singoli Piani Operativi Comunali (POC).

Per esempio, all’interno dello stesso PSC al quale ci si riferisce quando si parla dell’area Ghilana, sono presenti anche la riqualificazione dell’area della Stazione Ferroviaria, lo spostamento dello Scalo Merci, la nuova circonvallazione a valle, una nuova tangenziale verso Castel Bolognese, ecc, che sono stati oggetto di altri procedimenti per la loro futura realizzazione (oppure che non hanno mai visto la luce).

Le aree di intervento identificate nel PSC – (Evidenziata in giallo l’area della Ghilana)

Nel 2017 una legge regionale per attuare parti dei PSC vigenti

Nel 2017, la Regione Emilia-Romagna ha emanato la nuova legge urbanistica 24/2017 improntata alla filosofia del tendenziale consumo di suolo zero e della promozione della rigenerazione urbana. La legge, su base facoltativa, dava la possibilità alle amministrazioni di attuare parti del Progetto Strutturale Comunale vigente, creando specifici accordi operativi e con lo scopo di attuare opere pubbliche strategiche. A seguito di questa legge, l’Unione della Romagna Faentina scelse di bandire con delibera numero 8.2019 un invito pubblico: “i Comuni dell’Unione della Romagna Faentina intendono promuovere la presentazione di proposte inerenti gli ambiti urbanizzabili del PSC, o di parte di essi, indicati al successivo art. 3 cui dare avvio, mediante Accordo Operativo”.

All’interno del bando sono state inserite alcune richieste specifiche fra cui la realizzazione obbligatoria di opere strategiche previste dal Psc per “elevare l’attrattività e la funzionalità del centro urbano, nel rispetto dei principi di compattezza della città.” e la richiesta che il 20% dell’offerta abitativa sia dedicata all’edilizia sociale anche sotto forma di contributo diretto al Comune per obiettivi sociali.

Nella discussione in Consiglio Comunale vennero presentati otto emendamenti da L’Altra Faenza. Due di questi, respinti, prevedevano il blocco di progetti edilizi rivolti ad aree agricole interne alla città, come quella della Ghilana, in contrasto con quanto scritto nel PSC che prevedeva il mantenimento a uso agricolo delle sole aree al di fuori dei confini urbani.

Manifestazioni d’interesse: delle 7 proposte presentate ne sono state accettate 4

Per il territorio di Faenza giunsero in totale sette proposte, sottomesse al parere degli uffici del Settore Territorio per l’ammissibilità tecnica e poi posti in votazione in Consiglio. Di queste, ne vennero approvate quattro con conseguente impegno formale stabilito tra le parti, ovvero il Comune e soggetto proponente. I progetti approvati erano:

Il progetto, presentato dalla società cooperativa Co.Abi e La Tua Casa, è stato approvato con un emendamento che richiede, come onere di urbanizzazione, di intervenire sulla realizzazione del Parco Fluviale “quota parte”, ovvero per un costo di opere pubbliche pari al 3,96% di quello preventivato sui 18 ettari totali del progetto iniziale, mantenendo quindi le stesse proporzioni.

Diversamente da come riportato da alcuni, il terreno non è ancora di proprietà delle società, ma è ancora in mano a un privato cittadino.

I 7 progetti presentati per la richiesta di manifestazione di interesse

L’aspetto urbanistico: in cosa consiste il progetto edilizio della Ghilana

La polemica delle ultime settimane ha portato in superficie vari temi ideologici fra cui quello della differenza fra ricchi e poveri: “alla Ghilana costruiscono villette per ricchi”. Anche in questo caso, è necessario non fermarsi all’apparenza e contestualizzare gli avvenimenti: è vero, le villette indipendenti costruite nel sito Ghilana saranno costose, ma questo è dovuto alla zona, ampiamente richiesta dai faentini; al Covid-19, i dati nazionali suggeriscono come dopo lo scorso lockdown molte famiglie vogliano trasferirsi dal centro città all’esterno e, infine, dal tipo di urbanizzazione: se si costruissero 6 condomini al posto di 6 villette per ospitare 60 famiglie (ovviamente impossibile per i vincoli) i prezzi sarebbero accessibili anche da una famiglia meno benestante.

Quanto è esteso il progetto di urbanizzazione? Per capire il progetto urbanistico in primo luogo è necessario comprende di quale area realmente si tratti. L’estensione della sola area Ghilana è di circa 0,7 ettari (7.130 mq), il progetto approvato è solo una parte di una vasta area identificata dal PSC del 2009 che si estendeva per un totale di 18 ettari – da Via Firenze, fino all’argine nord del Fiume Lamone. Inoltre, i 7000 mq, oggetto della polemica, sono solo una porzione di tutta l’area, definita “comparto”. La zona della Villa e il giardino di fronte sono oggetto di una concessione precedente, che non rientra nell’attuale contestazione.

In bianco i 7000 mq del progetto della Ghilana. In rosso, l’area del progetto presentato nel PSC che non verrà realizzato
Il progetto proposto si riferisce solo alla porzione destra . L’area della Villa è già parte “urbana” di proprietà privata e interessata da intervento diretto di recupero.

Contattati dalla redazione, Co.Abi e La Tua Casa hanno condiviso il progetto di riqualificazione dell’area che consiste in:

  • Intervento di recupero e intervento restaurativo di immobili di pregio, ovvero il recupero della Villa della Ghilana. In questo caso non sarà possibile edificare per un’area maggiore rispetto quella già occupata dalla stessa villa (questo si riferisce all’intervento fuori comparto, esterno ai 7000 mq)
  • Edificazione fino a sei abitazioni e per un massimo di una superficie di 1.711mq (possono essere 2 lotti da 850mq oppure fino a 6 lotti da 285 mq)
  • Creazione di una pista ciclabile che connetterà via Firenze a via Orto Caporal
  • Rifacimento della strada con sistemazione dell’illuminazione pubblica
  • Creazione di un parcheggio a uso pubblico

Oneri di costruzione: cosa sono e quanto sono valutati

Uno dei punti di maggiore contestazione è l’ammontare degli oneri di costruzione. Ma cosa sono esattamente? Per essere ammessi al bando comunale, i progetti dovevano contenere una quota di oneri di costruzione, o sottoforma di una serie di interventi territoriali a favore del Comune (e quindi della popolazione) o come quota monetizzata resa al comune. Si tratta di una sorta di “tassa” pagata al comune per poter costruire su quel terreno. Sul progetto iniziale di 18 ettari previsto dal PSC del 2009, la cifra di oneri ammontava a poco più di 5 milioni di euro e prevedeva (secondo l’allegato 4 di questo documento):

  • Realizzazione del Parco Fluviale
  • Cessione dell’area per l’ampliamento del Cimitero
  • Opere di urbanizzazione verde-park
  • Pista ciclabile
  • Reti e impianti
  • Passerella sul Lamone per congiungere l’Orto Bertoni a Via Sarna (quella di cui spesso si è parlato ed è e che come si è visto è stata oggetto di un emendamento in Consiglio comunale,)

L’attuale progetto, che prevede solo 7130mq di lavorazione quindi il 3,96% dei 18ettari iniziali, vede un onere di urbanizzazione ridotto della stessa percentuale per un ammontare di 200.903 euro, suddivisi fra il parcheggio a uso pubblico, il verde pubblico, la ciclabili, l’adeguamento della strada. A questo costo, il Comune ha ritenuto necessario chiedere un maggiore impegno sulla realizzazione del Parco Fluviale del Lamone, composti dalla ciclabile e dal percorso naturalistico sul rivalino del fiume, quantificati da Co.Abi e La Tua Casa per un totale di 136.566 euro. Infine, un’ulteriore quota monetizzata pari a 312.418 euro verrà ceduta al Comune per progetti di housing sociale, all’interno delle richieste del bando definito per l’edilizia residenziale sociale, per esempio la ristrutturazione di immobili pubblici per destinarle a fasce di popolazione in difficoltà).

Co.Abi e La Tua Casa affermano, quindi, di sostenere oneri per un ammontare totale di circa 720.000 euro.

Aspetto ambientale: le richieste di chi non vuole cementificazioni nell’area della Ghilana

Negli ultimi mesi si è accentuata l’opposizione al progetto da parte dell’associazioni ambientaliste locali: Extinction Rebellion Faenza, Legambiente Lamone, Manitese Faenza, Fridays for Future Faenza, Italia Nostra, Fiab Faenza.

Le associazioni e alcuni rappresentati politici durante la manifestazione contro l’urbanizzazione della Ghilana (Fonte: Pagina Facebook Extiction Rebellion)

È stata lanciata a tal proposito una raccolta firme e lo scorso 18 aprile c’è stata una manifestazione presso gli spazi privati della Ghilana. Le associazioni richiedono al consiglio comunale di negare le compensazioni proposte, in quanto sostengono che il parcheggio, il recupero della Ghilana propriamente detta, la ciclabile di collegamento con l’Orto Bertoni e l’adeguamento della strada vadano a beneficio in primis dei futuri proprietari delle nuove villette, e quindi che le compensazioni siano poco rilevanti al fine dell’interesse generale. Più in generale viene contestata la cementificazione dell’area, che porterebbe a un ridotto trattenimento di CO2 del suolo (2-12 tonnellate/10000 mq anno) e quindi all’aumento dei gas serra. Contattata dalla redazione Extiction Rebellion Faenza afferma che “ricucire il territorio” (ndr. richiesta espressa nella manifestazione d’interesse) costruendo sul suolo libero comporta la frammentazione del verde e non l’unione del tessuto urbano. L’intervento proposto andrebbe ad alterare l’assetto paesaggistico oggi delimitato dall’ansa del fiume. Inoltre, le associazioni denunciano la presenza di 3800 edifici vuoti sul territorio (ndr. La Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali contesta questa quantificazione e riporta 1000 edifici vuoti) e la necessità di una loro riqualificazione prima di nuove costruzioni. La controproposta delle associazioni è quella di creare nell’area un orto comunale e un frutteto sociale per affittarlo ai cittadini e/o promuovere progetti di inclusione e solidarietà. Un ulteriore proposta è quella di procedere alla ristrutturazione della Villa (ndr. la Villa fa parte di una concessione precedente), ma lasciare il restante terreno non edificato e renderlo un percorso botanico, eventualmente a pagamento.

Ghilana: essere in disaccordo, ma farlo al meglio

Se sei arrivato fino a qui avrai capito che l’intento di questo pezzo è quello di esplicitare i principali aspetti tecnici e urbanistici sulla questione Ghilana. Lo scopo è portare il lettore alla conoscenza del tema per poi prendere la posizione più consapevole e ponderata rispetto alla propria sensibilità, diversamente dal rischio in cui spesso tutti corriamo: identificarsi a priori con le idee alle quali siamo più affini e, allora, ricercare le motivazioni che sostengono la propria posizione. Inevitabilmente ciò avviene da entrambe le posizioni, ecco perchè, in questa e altre situazioni, può essere necessario considerare l’opinione opposta alla propria: quali sono le buone idee dietro l’edificazione della Ghilana? Quali sono le opportunità dell’approccio ambientale? Buone domande che aprono a un confronto fra pari e sottraggono forza alla più radicata delle battaglie: “io ho ragione, tu torto.”

Francesco Ghini

Francesco Ghini

Vivo a Faenza e mi occupo di ricerca biomedica e comunicazione scientifica. Ho conseguito un dottorato di ricerca in Medicina Molecolare presso l'Istituto Oncologico Europeo di Milano e numerose partecipazioni a conferenze internazionali come speaker. Parallelamente, ho seguito come direttore artistico la realizzazione dell'evento Estate di San Martino a Piacenza (2012 e 2013) e ho maturato una forte esperienza nell'ambito della comunicazione e dello storytelling. Nel 2014 ho aperto Buonsenso@Faenza e da questa esperienza, nel 2018, è nata l'agenzia Buonsenso Comunicazione. Amo il teatro, i film di Cristopher Nolan, i passatelli e sono terribilmente curioso.

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